宋，湖州房地产律师,现执业于北京隆安（湖州）律师事务所，执业以来，坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨，精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。
核心内容：申请贷款买房，二手房和新房还是有很大差别的，一般银行对申请二手房贷款的条件审核比较严格，申请贷款购买二手房首付比例和贷款总额和新房的计算方法也是有差别的，下面由的为大家介绍申请二手房贷款时应该注意的七大问题。
1、评估价与最高贷款额
二手房贷款银行放贷时采用合同价和评估价取得的原则，取两者之间的低值乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。
2、贷款成数和利率
目前，各银行对于二手房贷款政策是首套二手房首付比例四成、利率下浮15%；第二套房首付六成、利率上浮20%的政策。首次使用公积金贷款，五年以上的公积金贷款利率均按照3.87%来执行。
3、竣工年代与贷款年限
银行审批贷款过程中，通常会把房产证上的竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，一些银行目前的政策是;房龄+贷款年限≤30年;。
4、贷款银行的选择
各商业银行服务特色不尽相同，贷款品种也有所差别。如果借款人选择常见的房贷产品，就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择。
5、还款方式的选择
银行还款方式主要分为等额本息还款法和等额本金两种方式。前者适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层；后者适合前期能够承担较大还款压力的贷款人群。
6、收入证明与还款能力
收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明，如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款。除此以外，大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明。
7、借款人自身相关情况
个人信用情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。目前信用档案主要包括：信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。
现在换房置业成为很多家庭改善居住环境的首要选择，但是在换房之前一定要做好前期的准备工作，选择适合自身的置业方式才是最重要的，否则将是竹篮打水一场空。下面介绍三种换房置业的方式，购房者可以根据实际情况选择最符合自身的方式，达到事半功倍的效果。
一、卖了小房买大房
这种方式适合手头余款紧张，月收入稳定者。对于手头余款不是很宽裕的购房者来说，让其直接买一套新房的压力很大，且在同一行政区域内购买二套房首付也较高，这样给购房者增加了很大的压力，但如果卖了小房的情况下，购房者的手头资金十分充裕，同时在贷款时也享有首套房的待遇，利率明显偏低，购房者负担减轻不少，这无疑是为换房置业者量身定做的。但这种方式并不是百利无一害的万金油，也存在一些弊端。如购买的新盘，不能立即交房入住，这段时间居住就会有些不便，要再次面临租房的窘境，同时房屋的租金也是一笔不少的费用。
二、出租小房支付新居月供
这种方式适合首付压力较小，月供偿还能力较低者。不少工作年限不长的新婚夫妇计划生二胎想置办个大房子，但不忍心把自己辛辛苦苦装扮的婚房出售，想在父母的帮助下置办二套房。但由于大面积住房总价比较高，即使在父母的资助下也难以全款买房，只能解决首付问题，而高额的月供成为了这些工作年限不长月收入有限的年轻夫妻的最大负担。这种情况下把小房出租出去，用房租来承担一些月供也是不错的选择，这既有了月供的来源，同时也保障了购房者的生活质量。但这也不是万全之策，房屋出租也有一些隐患，房屋维护，设备更新也是一笔不小的开销。
三、不卖不租直接买新房
这种方式较为适合在不同行政区域置业者或月收入较高者。这种方法避免了卖房后居无定所的尴尬局面，也不用考虑租房的支出，同时还避免了房屋出租带来的隐患。这样买房贷款时可以享受优惠待遇，大大降低了购房者的压力。虽然如此，也要衡量好自身的还款能力，过于乐观的低首付换房置业，就意味着要偿还高额的月供，生活质量也会受到一定的影响。
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